Изъятие земельных участков в новой Москве

Автор ООО "Кредит-Эстейт" в Добавлено Новости, Статьи

 НОВЫЙ ЗАКОН ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ У МОСКВИЧЕЙ

Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 05.04.2013 N 43-ФЗ (далее - Закон N 43-ФЗ) был принят в связи с присоединением с 1 июля 2012 г. к субъекту РФ - городу федерального значения Москве новых территорий.

Перед нами – мнение экспертов, предупреждающих о  возможных негативных последствиях вступления в силу  нового Закона N 43-ФЗ для тех, кто попадает в сферу его действия.  Попробуем разобраться в этих последствиях, и определиться, что делать, если эксперты правы.

Есть у нас, россиян, одно качество, из-за которого мы куда чаще европейцев оказываемся у «разбитого корыта»: лишаемся своих сбережений, компенсаций при потере работы,  а иногда и вовсе  крыши над головой…   Зачастую мы легко «подмахиваем»  очередной договор, воздвигая могильную плиту над собственным благополучием, и лишь в момент неизбежного судебного разбирательства обнаруживаем, что прочитав «формальный» документ по диагонали, упустили не мелочь, а нечто важное, определяющее нашу дальнейшую судьбу.

Совсем нехорошо все оборачивается, когда речь идет о новом законе, под действие которого Вы нежданно-негаданно попадаете. Новый, как правило,  означает, непродуманный до конца, поскольку, как известно, теория и практика – вещи настолько разные, что часто то, что теоретически рассчитано на защиту человека, становится оружием против него. А выясняется это только на практике.

Посмотрим, что же в этой связи несет  новый Закон N 43-ФЗ жителям так называемой «Новой Москвы». А начнем мы с весьма печального факта, имевшего место в Сочи, где отъем земель под будущие олимпийские объекты уже давно стал практикой. Да и только ли под них отчуждается у собственников земля?..

А.К., коренной сочинец, свой дом построил на земле, которая принадлежала его семье с начала 60-х годов прошлого века. Вел он себя – в полном соответствии с действующим законодательством: т.е. запрашивал разрешение на возведение жилья и получал его даже дважды, в последний раз технический паспорт на дом был выдан ему в 2010 году. И вдруг – уведомление о решении суда, о заседании которого собственник и знать не знал, что его постройка признана «самостроем» и подлежит немедленному сносу. Разумеется, в целях возведения на этом месте очередного олимпийского объекта.  Добавим, что в случае «самостроя» компенсация материального ущерба бывшему  хозяину не светит…  И в Сочи этот случай не единственный: еще одна семья – Х – лишилась точно так же своего двухэтажного дома, вопреки тому, что и налоги всегда платили, и претензий к ним не имели вплоть до начала строительной олимпийской эпопеи. Причем часть денег за эту землю отошла вовсе не ГК «Олимпстрой», а была благополучно присвоена муниципалитетом… Теперь впереди у жертв будущего спортивного события – многочисленные судебные тяжбы, которые могут занять не месяцы – годы.

А теперь вернемся к Новой Москве, с учетом того, что новый  Закон N 43-ФЗ делался и принимался Государственной Думой по примеру «сочинского», который был нацелен на упрощение и ускорение процедуры отъема земель в связи с неумолимым приближением 2014 года.

Начнем с того, что в землях Подмосковья, подлежащих по плану отчуждению, находится более 200 тысяч подсобных хозяйств, подавляющая часть которых принадлежит инвалидам и льготникам. Узаконено ли во всех хозяйствах право собственности – неизвестно, поскольку заявления в этой связи после принятия нового Закона № 43-ФЗ в первом чтении, подали всего два процента хозяев. Именно поэтому эксперты и предупреждают владельцев участков, подлежащих отчуждению, о высокой вероятности захватов. У тех, кто, не имея всех необходимых документов,  спохватится в последнюю минуту, шансов отбиться  почти нет: за те девяносто дней, которые Закон N 43-ФЗ предоставляет теперь владельцам  «отъемных» земель (вместо прежних не менее полутора лет),   сделать  что-либо даже с помощью опытного  юриста будет трудно!

    Итак, Вы должны самым внимательным образом изучить сам Закон N 43-ФЗ – хотя бы в той его части, которая касается Вас непосредственно.

    По возможности попробуем Вам облегчить эту задачу, приведя его краткий обзор.

Итак, Законом N 43-ФЗ внесены изменения более чем в десяток федеральных законов, а также установлено специальное регулирование ряда земельных и градостроительных отношений, связанных со строительной деятельностью, которые будут действовать на территории города Москвы.

Закон N 43-ФЗ вступил в силу 19 апреля 2013 г. и будет действовать до 1 января 2020 г.

Особый интерес для рядовых граждан представляют специальные правила

  • предоставления земельных участков,
  • резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд,
  • установления сервитутов (прав пользования).

Следует отметить, что в их число входит упрощенная процедура изъятия земельных участков в связи с необходимостью создания наиболее благоприятных условий для градостроительного развития, размещения и строительства объектов федерального и регионального значения.

Указанные объекты включаются в специальные перечни, утверждаемые Правительством РФ и Правительством Москвы в отношении соответственно объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях

Отметим, что к моменту принятия Закона N 43-ФЗ в правовом регулировании процедуры изъятия недвижимого имущества в России существовали и существуют устоявшиеся нормы и судебная практика, некие общие правила.

Начнем с них.

I. Общие правила изъятия земельных участков для публичных (государственных или муниципальных) нужд

Общий порядок процедуры изъятия земельных участков урегулирован нормами Гражданского (ст. ст. 279 - 283) и Земельного кодексов РФ (ст. ст. 49, 55, 57, 63).

По общим правилам изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд происходит в следующем порядке:

1. Органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

2. О принятом решении уведомляется собственник земельного участка. Уведомление осуществляется не позднее, чем за год до предстоящего изъятия.

3. Производится государственная регистрация решения в Едином реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) как обременение (ограничение) прав на земельный участок, с обязательным уведомлением прежнего собственника.

4. При наличии согласия прежнего собственника - заключается договор купли-продажи земельного участка и между органом государственной власти, изымающим земельный участок, и прежним собственником земельного участка подписывается передаточный акт.

В случае отсутствия согласия прежнего собственника  от заключения договора уполномоченный орган государственной власти предъявляет иск о выкупе земельного участка в суд. Он может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии.

5. Прежнему собственнику выплачивается выкупная цена за земельный участок.

6. Осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.

Понятно, что общая процедура изъятия земельного участка является весьма сложной и длительной, и это может отрицательно повлиять на реализацию строительных проектов публичной важности.

Закон N 43-ФЗ существенным образом, по сравнению с общим порядком, меняет процедуру изъятия земельных участков для публичных нужд. Он значительно упростил ее осуществление, сократив сроки реализации и отменив ряд правовых формальностей.

Ниже отметим принципиальные отличия общего порядка от «нового».

 II. Выявление лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию для государственных нужд (ст.8 Закона N 43-ФЗ)

Общий порядок изъятия не предусматривает данного этапа, это - законодательная новелла. Изъятие конкретного участка у конкретного хозяина, предусмотренное при общем порядке, заменено в Законе № 43-ФЗ на массовое изъятие земель сразу у множества хозяев!

Конечно, для изъятия земельного участка для публичных нужд важно точно определить круг лиц, чьи участки подлежат изъятию. Но здесь возникает один важный нюанс, который  состоит в том, что не все действующие права граждан на недвижимое имущество содержатся в ЕГРП.

Закон N 43-ФЗ устанавливает особый порядок определения круга собственников земельных участков.

Уполномоченный орган исполнительной власти не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии обязан:

- запросить в органах Росреестра сведения о зарегистрированных правах на земельные участки;

- если сведения о зарегистрированных правах на изымаемое недвижимое имущество в Росреестре отсутствуют, запросить сведения об имеющихся правах на недвижимое имущество в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления и у его предполагаемых правообладателей;

- запросить у судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судов заверенные копии судебных актов, на основании которых за гражданами и юридическими лицами признаны права на объекты недвижимого имущества;

- опубликовать в печатных СМИ, предназначенных для официального опубликования правовых актов органов государственной власти г. Москвы, органов местного самоуправления сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных нужд. Сообщение также размещается на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти г. Москвы и муниципального образования.

Прочитав сообщение, правообладатели подлежащих изъятию земельных участков, права которых не зарегистрированы, подают заявления об учете своих прав с приложением копий документов, подтверждающих эти права.

Также заявления могут быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении.

Особо отметим, что подача такого заявления является обязанностью этих правообладателей. При отсутствии заявления орган исполнительной власти по истечении двух месяцев со дня опубликования сообщения вправе обратиться в суд с заявлением о признании земельного участка бесхозяйным. В случае удовлетворения указанного заявления соответствующее имущество будет передано в собственность г. Москвы.

На наш взгляд, именно эта часть закона дает наибольшие возможности лишить земельных участков множество российских граждан, у которых участки находятся в собственности с давних пор, но, по каким-то причинам  не прошли государственную регистрацию, или сведения о которых отсутствуют в архивах и судах. Пропустив сообщение в СМИ, они рискуют лишиться своей земли, получив на руки уже вступившее в силу судебное решение и требование судебного пристава покинуть земельный участок добровольно!

 III. Решение об изъятии  земельных участков для государственных нужд (ст. 9 ЗаконаN 43-ФЗ)

Как было отмечено выше, по общему правилу решение об изъятии земельного участка для государственных нужд подлежит государственной регистрации в ЕГРП. При отсутствии в ЕГРП сведений о данном участке (что бывает, когда право на земельный участок возникло еще до принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») государственная регистрация без согласия собственника невозможна. Это неоднократно подтверждалось судебной практикой,

Данную проблему для государства разрешает ст. 9 Закона N 43-ФЗ, позволяющая принять решение об изъятии земельного участка, без регистрации в ЕГРП. Более того, эта норма позволяет принять решение об изъятии участка, сведения о котором вообще отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН), и, который только еще будет образован.

Кроме того, в ч. 4 ст. 9 Закона N 43-ФЗ подчеркивается, что переход прав на изымаемое недвижимое имущество и образование из объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, иного недвижимого имущества не влечет необходимость принятия нового решения об изъятии.

Решение об изъятии земельного участка может быть оспорено в суде в течение двух месяцев со дня его принятия.

На практике эти положения Закона N 43-ФЗ могут привести к массовому изъятию земель у собственников, не поставивших их на кадастровый учет, а таких в бывшем Подмосковье множество! А двухмесячный срок на судебное обжалование решения пропустить очень просто!

 IV. Процедура изъятия земельного участка для государственных нужд (ст. 10 Закона N 43-ФЗ)

Закон N 43-ФЗ предусматривает следующие способы изъятия имущества для государственных нужд:

  • выкуп;
  • перераспределение земельных участков;
  • прекращение прав на это имущество и возмещения убытков, (для не собственников)

Такие способы предусмотрены и при общем порядке изъятия земельных участков для публичных нужд. Существенное отличие Закона N 43-ФЗ состоит в том, что при перераспределении участков (в случае согласия собственника) оно возможно без принятия решения об изъятии.

Собственник земельного участка уведомляется о предстоящем изъятии не позднее пяти месяцев, а не года, как это установлено п. 3 ст. 279 ГК РФ.

Собственнику направляется проект соответствующего соглашения не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии его имущества.

Часть 3 ст. 10 Закона N 43-ФЗ предусматривает возможность проведения переговоров между собственником и органом, уполномоченным на его изъятие. Здесь же перечислены условия, которые должны содержаться в соглашении. Все эти условия являются обязательными.

Соглашение не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания сторонами

Если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии имущества соглашение не будет заключено, орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии земельного участка.

Закон содержит предписание о том, что принудительное прекращение прав на изымаемое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием.

Норма выглядит приемлемой для собственников имущества, пока не вспомнятся многочисленные споры сочинцев о выкупной стоимости их земельных участков. Представления о стоимости земли у собственника участка и государственного органа порой очень различны!

  V. Судьба объектов недвижимости на земельном участке, изъятом для государственных нужд, а также ограничений и обременений на этот участок (ч.18-20 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).

Закон N 43-ФЗ однозначно устанавливает, что при переходе к Российской Федерации или г. Москве права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием обременения указанных объектов (залог, аренда, право безвозмездного пользования и др.) не сохраняются.

Также предусмотрено, что существование объектов недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках, изъятых для размещения объектов федерального или регионального значения, прекращается в случае сноса объектов недвижимого имущества.

При этом, государству принимать решения о сносе не требуется.

Это по-своему революционные нормы! Теперь арендаторы, залогодержатели, пользователи земельных участков, в отличие от общего правила лишаются своих прав после перехода права на землю к новому собственнику - государству. Кроме того, новый собственник может без всяких дополнительных формальностей снести здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

 VI. Установление сервитутов (глава 4 Закона N 43-ФЗ)

По общему правилу сервитутэто право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Сервитут может быть частным, установленным как по соглашению владельцев соседних земельных участков, так и по требованию одного из них в судебном порядке. Отдельными законами может быть предусмотрен публичный (административный) порядок установления сервитута в интересах неопределенного круга лиц.

Рассматриваемый Закон N 43-ФЗ детально регулирует административный порядок установления публичных сервитутов для размещения объектов федерального или регионального значения на присоединенной к Москве территории.

Перечень случаев, когда возможно установление сервитута, существенно расширен по сравнению с перечнем случаев сервитута, предусмотренных ст. 23 Земельного кодекса РФ. К ним относятся:

1) строительство, реконструкция, ремонт и эксплуатация линейных объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях (за исключением автомобильных дорог, железнодорожных линий и иных объектов, размещение которых делает невозможным использование земельного участка или его части в соответствии с установленным видом разрешенного использования);

2) обеспечение строительства и (или) эксплуатации объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях, в том числе:

а) установление прохода, проезда, а также провоза строительных и иных материалов через земельный участок;
б) строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов;

3) проведение изыскательских, исследовательских и других работ для размещения объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях;

4) размещение на земельном участке информационных щитов, указателей, предупредительных, межевых и геодезических знаков;

5) проведение необходимых для предотвращения затопления и подтопления, эрозии почв и для подобных целей работ по устройству защитных сооружений, созданию защитных лесных насаждений.

Согласно Закона N 43-ФЗ обладатель сервитута  (государство) вправе:

1) иметь свободный доступ на земельный участок по согласованному с правообладателем обремененного участка графику или при условии заблаговременного уведомления об этом правообладателя;

2) осуществлять доставку и вывоз техники, материалов, инструментов;

3) осуществлять строительство, ремонт, реконструкцию, эксплуатацию, консервацию или ликвидацию сооружений, для использования которых установлен сервитут;

4) выполнять земляные работы;

5) осуществлять рубку лесных насаждений в порядке, установленном законодательством РФ.

После завершения строительства, ремонта, реконструкции, эксплуатации, консервации или ликвидации сооружений, проведения изыскательских или исследовательских работ обладатель сервитута обязан привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

По общему правилу сервитут подлежит установлению на срок до пяти лет, если меньший срок не заявлен обладателем сервитута.  К установлению сервитута на срок более пяти лет Закон N 43-ФЗ предусматривает более строгие требования.

Данные нормы позволят в упрощенном порядке проложить по территории земельного участка любого собственника необходимые коммуникации и сооружения, без уплаты соответствующего денежного возмещения (как правило, размер платы при публичном сервитуте гораздо ниже, чем при частном).

Вопросы к законодателям у владельцев, попавших под изъятие земель, даже после столь беглого знакомства с Законом N 43-ФЗ, возникнут обязательно, тем более, что он не только дает государству большее количество оснований для законного отъема, но еще и во многом противоречит Конституции РФ, действующим Гражданскому и Земельному кодексам РФ. Это и есть его самое слабое место. И вот тут мы с Вами непосредственно подходим к моменту, когда без консультации юриста, а если проблема уже возникла, то и без юридического сопровождения, Вам не обойтись. Вспомним народную мудрость о том, что побеждает тот, кто работает на опережение! 

Возникает вопрос: что нужно предпринять немедленно, чтобы не лишиться своей земли?

Прежде всего, каждый житель «Новой Москвы» имеет право ознакомиться с планом будущего строительства (посмотреть можно на сайте Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы по адресу: http://www.mka.mos.ru/), чтобы заранее знать, попадает ли его земля под изъятие. План будущей застройки должен быть доступен для ознакомления всем жителям города, а не только тем, кто получает Уведомление об изъятии.

Во-вторых, человек, обнаруживший, что по плану его земля попадает под изъятие, должен заранее обратиться за  консультацией к юристу, выяснить, все ли необходимые документы на случай, если придется вступать в борьбу за свою собственность, у него имеются.  Возможные  «подводные камни» в силах увидеть только специалист, ибо юридическая сфера – это то самое море разливанное с мелями и рифами, плыть по которому без профессионального сопровождения опасно для жизни…

Наконец, знать  Закон N 43-ФЗ, внимательнейшим образом изучив его.

Окончательный вывод прост: если власти настроены забрать Ваше кровное, нажитое нелегким трудом имущество, нельзя, чтобы это застало Вас врасплох!  

                                                                                              29.05.13 

Автор: ООО «Кредит-Эстейт»

 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Наши услуги

  • Все операции с недвижимостью: продажа, покупка, обмен, расселение.
  • Жилая и коммерческая недвижимость в Москве и регионах.
  • Юридическое сопровождение сделок.
  • Подготовка необходимых документов.
  • Бесплатное консультирование по телефону.

Подробнее... 

 

Анализ рынка недвижимости

шкала1