Апартаменты. Что это такое?

АПАРТАМЕНТЫ.

      На фоне растущих  цен на объекты жилой недвижимости все большую популярность набирают апартаменты.
      Так что же такое апартаменты?
      В сфере недвижимости выделяют жилые и нежилые помещения, которые в свою очередь можно также разделить на условные подвиды.

В указанной иерархии апартаменты стоят особняком. Почему?

Жилые помещения (ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ) -  это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Кроме того, жилые здания можно строить только на землях с определенным назначением.

 Почему строят апартаменты?

            Из-за того, что земель с назначением «под жилое строительство», особенно в Москве и Санкт-Петербурге  не так много, началась масштабная застройка апартаментами. В силу того, что дома, возведенные на таких земельных участках не будут иметь назначение «жилые», то и придерживаться всех норм, установленных для жилого строительства застройщикам не обязательно.

            Содержание термина «апартаменты» в законах не раскрывается, есть о нем упоминания лишь в подзаконных нормативных актах. Например, Приказ Ростуризма от 21.07.2005 N 86 "Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения" (в данный момент утратил силу) определял понятие апартаменты как номер площадью не менее 40 м², состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование. В настоящее время в нормативных актах термин апартаменты используется как категория номеров средства размещения. Поэтому и требование о размере апартаментов 40 м² на деле оборачивается апартаментами в 27 м².

            Таким образом, застройщики не придерживаются гостиничной организации апартаментов. Гостиница оказывает населению услуги по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания (последнее, в частности, предполагает временную регистрацию по месту пребывания). Вызвано это, скорее всего тем, что организация гостиничного комплекса предполагает много дополнительных действий и затрат со стороны застройщика. Гостиница должна соответствовать требованиям, предъявляемым Федеральными законами, получить свидетельство о присвоении гостинице или иному средству размещения категории («пять звезд», «четыре звезды»… мини-отель), и поддерживать все это в надлежащем состоянии.

            В связи со всем выше сказанным, помещения в комплексах так называемых апартаментов в большинстве своем имеют запись в свидетельстве о праве собственности как «нежилое помещение».

            Рассмотрим наиболее актуальные вопросы, встающие перед потенциальными покупателями апартаментов.

 Плюсы и минусы покупки апартаментов.

             Можно ли зарегистрироваться (получить регистрацию) в апартаментах?

            ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» предусматривает регистрацию двух видов: по месту жительства и по месту пребывания.

Место жительства (ст. 2 вышеуказанного ФЗ) - жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда (служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии, жилое помещение маневренного фонда, жилое помещение в доме системы социального обслуживания населения и другие) либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Так как апартаменты не соответствуют приведенным требованиям, то регистрация по месту жительства в них невозможна!

Место пребывания - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно.

По месту пребывания можно регистрироваться только временно (максимум на 5 лет), и только при условии, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы.

            Можно ли собственникам апартаментов пользоваться государственной инфраструктурой, территориально отнесенной к апартаментам?

            Основные виды социальной инфраструктуры, сохраняющие «привязку» к регистрации – медицинская и образовательная. Если Вы пользуетесь услугами платных медицинских центров, детских садов и школ – никаких проблем не возникнет. В принципе даже если Вы пользуетесь услугами государственных медицинских учреждений, то теперь можно «прикрепиться» в любом удобном для Вас учреждении. Актуальным остается вопрос образовательной инфраструктуры.

            Временная регистрация по месту пребывания дает Вам право пользования ближайшими образовательными учреждениями, но… преимущество при зачислении в них остается у лиц, имеющих постоянную регистрацию.

            Превышают ли затраты на содержание апартаментов затраты на содержание жилых помещений?

            Однозначно да! Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то и тарифные ставки для них иные, они могут оказаться выше тех, что предусмотрены для жилых помещений, на 10-25% (на электро-, водоснабжение).

Относительно прочих коммунальных платежей спрогнозировать сложнее, так как все зависит от пришедшей управляющей компании. Если помещения будут иметь статус нежилого и без возможности регистрации по месту пребывания ежемесячная плата за 1 м² может быть на уровне платы за жилое помещение. А если здание будет являться гостиницей, то затраты на содержание 1 м² жилья будут больше в связи с повышением требований к организации управления гостиницей.

Что касается  размера налога на недвижимое имущество, то и до настоящего момента размер налога на апартаменты был  в разы больше налога на жилое помещение и после нового 2015  года размер налога на апартаменты как минимум в 5 раз будет выше налога на жилое помещение (в настоящий момент сложно указать точные размеры налога, так как налоговое законодательство меняется с января 2015 и точные размеры налога будут скорректированы на местах и время, отводимое на их корректировку, устанавливается до 2020 года). Одно можно сказать точно, что размер налога в большинстве случаев вырастет на всю недвижимость, так как базой для расчета налога будет являться не инвентаризационная стоимость объектов недвижимости, а кадастровая стоимость, которая очень приближена к рыночной.

Итак, подведем итоги…

Подводя итог всему вышесказанному нужно отметить, что возводимые в последнее время апартаменты ничем не уступают обычным квартирам по инфраструктуре и в большинстве случаев могут иметь даже больше плюсов. Застройщики апартаментов стремятся повысить спрос на реализуемые объекты, ускорить их реализацию, для чего возводимые апартаменты соответствуют всем строительным и санитарным нормам и имеют все необходимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости. Конечно, в апартаментах есть и свои минусы (касаемо больших расходов на содержание апартаментов, возможности регистрации в них, метража и планировки апартаментов), но они относительны, особенно в отношении стоимости самих апартаментов.

Так же необходимо отметить особенно, что не одобрят совершение альтернативной сделки с последующим приобретением апартаментов органы опеки и попечительства (так как апартаменты, по крайней мере пока, не отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости) (подробнее о требованиях органов опеки Вы можете прочитать здесь). Невозможным представляется также использование материнского капитала  при покупке апартаментов (как и на что потратить материнский капитал Вы можете прочитать здесь).

А вот использование положений ФЗ  №214 «Об участии в долевом строительстве» применимо для покупки апартаментов, так как действие этого закона распространяется на строительство как жилых, так и нежилых помещений и предоставляет покупателю ряд дополнительных гарантий (подробнее об этом Вы можете прочитать здесь).

15.10.14

Автор : ООО "Кредит-Эстейт"

 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!