Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры.

   Собственное жилье в настоящее время для нас является одной из наиглавнейших материальных ценностей. Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, направляют все свои усилия и возможности, в том числе и финансовые для его приобретения, а те которые имеют, стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное с большей площадью и с улучшенной планировкой.

Приобретение новой квартиры, как правило, осуществляется посредством заключения договора купли-продажи, в связи, с чем он имеет особую практическую значимость для лиц, участвующих в сделке. Как правильно купить квартиру (алгоритм проведения сделки купли-продажи квартиры), Вы можете узнать здесь.

Планируя купить или продать жилье, каждому необходимо обладать хотя бы элементарными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. Для того, чтобы правильно продать квартиру или купить квартиру.  

В настоящей статье мы рассмотрим основные правила заключения и исполнения договора купли-продажи квартиры, типичные ошибки и ключевые аспекты, на которые следует обращать особое внимание, особенно если это касается продажи или покупки квартиры в Москве, Подмосковье (Щелково), таунхаусов или иной элитной недвижимости в Москве.

Форма договора купли-продажи       Передаточный акт       Доверенность

О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

Договор купли продажи недвижимости. Понятие договора купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости (квартиры) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за нее определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом квартиры, как правило, выступает сам собственник, реже уполномоченное лицо (например, продажа квартиры по нотариально удостоверенной доверенности).

Покупателем по договору купли-продажи квартиры может являться практически любое лицо. С особенностями покупки/продажи квартиры по ипотеке, Вы можете ознакомиться здесь.

Договор купли продажи недвижимости (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что на данный момент законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, хотя все может измениться, и уже с сентября 2012 года, и нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры снова станет обязательным.

Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это  право, а не обязанность сторон.

До 01 мата 2013 года договор купли-продажи квартиры согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ подлежал обязательной государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.  Начиная с марта 2013 года такая регистрация отменена и договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако, переход права собственности на недвижимость, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право на недвижимость переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Какие меры предосторожности необходимо предпринять покупателю при покупке квартиры? 

Как мы знаем и слышали не раз по радио и телевидению об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость.

При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи квартиры наиболее уязвимой стороной является покупатель. Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными правовыми последствиями, связанными с наличием прав третьих лиц на квартиру (квартира передана по договору найма, в залог и т.д.). Риски покупателя существенно возрастают в том случае, если стороны договорились о предварительной оплате  покупателем стоимости приобретаемой квартиры до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нее к покупателю (регистрация сделки). В этом случае при самом худшем стечение обстоятельств обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без квартиры и без денег. О способах оплаты по договору купли-продажи квартиры Вы можете узнать здесь.

В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи квартиры.

1. Право собственности продавца на продаваемую квартиру должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Первое, что необходимо сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи квартиры, - запросить данное свидетельство, а также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю следует учитывать следующее:

• в случае если квартира находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все собственники и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
• в случае если квартира находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все собственники, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

2. До момента подписания договора купли-продажи квартиры и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на покупаемую квартиру. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня).

Выписка на квартиру имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история квартиры:

• описание объекта недвижимости (квартиры);
• сведения о зарегистрированных правах на квартиру;
• сведения об ограничениях (обременениях) прав на квартиру;
• сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении квартиры.

Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя обременения квартиры:

• зарегистрированная в отношении приобретаемой квартиры ипотека;
• наложенный уполномоченными органами арест в отношении приобретаемой квартиры;
• информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении приобретаемой квартиры;
• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении приобретаемой квартиры.

3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемая квартира свободна от любых прав третьих лиц; в квартире отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

• справкой о лицах, имеющих право пользования квартирой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
• выпиской из домовой книги;
• справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в квартире.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи квартиры? 

Действующее законодательство предусматривает так называемые существенные условия договора купли продажи недвижимости (квартиры), без согласования которых договор купли продажи недвижимости (квартиры) считается незаключенным:

1. Стороны договора (продавец и покупатель) и их данные: фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства.

Если договор купли-продажи квартиры заключен не собственником квартиры или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя, (как правило, представители покупатели или продавца действуют на основании нотариально удостоверенной доверенности, в которой должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи квартиры, получение или оплата по договору купли-продажи квартиры, а также прием или передача квартиры с правом подписания передаточного акта).

Стоит отметить, что во избежание неблагоприятных последствий для покупателя и продавца не стоит заключать договор купли-продажи квартиры, когда со стороны контрагента выступает представитель по доверенности, так как данная доверенность может быть отозвана лицом, выдавшим ее, и представитель попросту не будет являться уполномоченным лицом на заключение договора купли-продажи квартиры, а далее могут последовать долгие судебные тяжбы.

2. Квартира должна быть четко идентифицирована, а именно в договоре указывается следующая информация:

• адрес (местоположение) квартиры;
• квартира (часть квартиры), комната;
• общая площадь в соответствии со свидетельством о собственности;
• этаж, на котором расположена квартира;
• назначение (жилое);
• кадастровый (или условный) номер квартиры.

3. Цена квартиры, установленная соглашением сторон договора. При продаже квартиры в кредит должны быть прописаны, если предусмотрены условия об отсрочке или рассрочке платежа, а также  указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей. О способах оплаты за квартиру Вы можете подробно прочитать здесь.

4. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением.

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

На практике в договоре купли-продажи квартиры кроме вышеперечисленных указываются  дополнительные условия, не являющиеся обязательными для их включения в текст договора купли-продажи квартиры:

• конкретный порядок и сроки передачи продавцом квартиры покупателю;
• сроки освобождения продавцом квартиры от принадлежащего ему имущества;
• конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены квартиры (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);
• форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

и другие условия.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры 
и перехода права собственности на квартиру (регистрация сделки)

В соответствии со статьями 551 и 558 Гражданского кодекса РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача квартиры происходит после полной оплаты покупателем ее цены. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а после полной оплаты покупателем цены квартиры и приема-передачи квартиры - заявления о государственной регистрации перехода права собственности. Как правило, эти два регистрационных действия осуществляются одновременно. Стороны предусматривают договором порядок оплаты, при котором минимизируются риски быть обманутым другой стороной по договору.

В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

При государственной регистрации сделки проводится правовая экспертиза документов и проверка ее законности.

Следует учитывать, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок оплаты и передачи квартиры по договору купли-продажи 

При заключении сделки купли-продажи, необходимо знать не только, как правильно купить квартиру, т.е. заключить договор купли-продажи недвижимости, но и как правильно передать(принять) имущество и оплатить его. Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи квартиры является  передача квартиры в собственность покупателя. Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи квартиры являются: принятие квартиры от продавца и уплата за нее определенную сторонами цену квартиры.

Продавец и покупатель могут согласовать различный порядок оплаты покупателем стоимости квартиры:

а) предварительная оплата, например:

• до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру;
• после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену квартиры после государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру, не позднее согласованного сторонами в договоре срока оплаты;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену квартиры отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.

В этой связи хотим обратить внимание на достаточно удобную и безопасную для покупателя и продавца форму расчетов с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор аренды банковской ячейки, в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную договором купли-продажи квартиры денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного присутствия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры). Целесообразнее, чтобы ключ от банковской ячейки находился у покупателя, который передается продавцу после государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру в обмен на  собственноручно составленной продавцом расписки, так как расписка является документом подтверждающим  факт уплаты денежных средств покупателем продавцу по договору купли-продажи квартиры (обязательное нотариальное удостоверение расписки не требуется). Однако расписка должна быть надлежащим образом оформлена. В расписке необходимо указать: фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные и сумму денежных средств, передаваемую покупателем продавцу в счет уплаты цены квартиры.

Автор: ООО "Кредит-Эстейт"