Что такое альтернативная сделка?

СХЕМА ПРОВЕДЕНИЯ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

На протяжении всей жизни мы сталкивается с необходимостью изменить свои жилищные условия (как правило, улучшить). Но не всегда у нас достаточно свободных, накопленных средств для покупки целой большой квартиры. В этом случае на помощь нам приходят так называемые «альтернативные» сделки.

Надо отметить, что на вторичном  рынке жилой недвижимости большинство сделок – это, так называемые,  «альтернативные» сделки, т.е.

а) обмен одной квартиры на другую с доплатой – «улучшение жилищных условий»,  

б) обмен одной квартиры либо на две или несколько квартир, - «разъезд».

в) также встречаются сделки, когда продается несколько квартир и приобретается одна- «съезд».

Проводятся эти сделки, как правило, через процедуру купли-продажи квартиры.  Фактически, это две или более сделок купли-продажи, которые заключаются и регистрируются одновременно.    

Нередко при  этом возникает разница в стоимости между продаваемой и покупаемой недвижимостью, когда либо остаются деньги от продажи, либо доплачиваются при покупке. Это происходит при неравнозначном обмене (разные площади квартир), или меняется район расположения  квартиры. Например, продав большую квартиру в центре, можно купить две или даже несколько квартир на окраине или в области,  новостройку, дачу и т.п.

Альтернативные сделки могут быть сложными и многоступенчатыми, выстраиваются длинные «цепочки» из квартир. Это происходит потому, что «свободных» квартир на рынке крайне мало, и часто продавец  даже однокомнатной квартиры является одновременно и покупателем.

Сложность таких сделок заключается  в том, что «цепочки» квартир выстраиваются долго, требуется потратить немало усилий, чтобы удовлетворить интересы всех участников. Кроме того, всегда существует опасность, что какое-то «звено» выпадет, и тогда придется начинать все сначала. Грамотный специалист,  имея достаточный опыт и квалификацию,  умеет выстраивать альтернативные  сделки.

Рассмотрим пример  сложной «цепочки»,  представленной ниже на схеме:

 Представим себе, что Продавцы квартиры №1 в данной «цепочке» - Иван, Ольга и Андрей, - разъезжаются из коммунальной квартиры в центре Москвы. Иван взамен своей комнаты приобретает квартиру №2 за 8 миллионов рублей в спальном районе, Ольга – квартиру №3  за 7 миллионов, а Андрей забирает деньги – 5миллионов, т.к. у него есть второе жилье.  В свою очередь, продавец квартиры №2, Сергей, покупает квартиру №4 – дешевле (в Подмосковье), за 4,5 миллиона,  и у него еще остается разница -  3,5 миллиона. Продавец квартиры №3- Татьяна, - доплачивает 2 миллиона и покупает квартиру №5,  большего размера,  за 9 миллионов. Продавец квартиры №4, Константин, - просто забирает деньги; Петр, продавец квартиры № 5, -   покупает квартиру №6, а возникшую  разницу - 2500 000р - планирует в дальнейшем инвестировать в  новостройку в Подмосковье. Продавец квартиры №6, Федор, - получает 6,5 миллионов  рублей. Самое главное в такой схеме - чтобы ни один из участников не передумал продавать или покупать выбранную квартиру, документы по всем квартирам были в порядке, и все сделки были благополучно зарегистрированы. Обращаем также ваше внимание на то, что в данной схеме часть денег «проходит» только по документам, реально же продавцы получают деньги, только если есть разница  от продажи,  а также «конечные» продавцы квартир.

Рассмотрим самый простой вариант,  который является одной частью длинной «цепочки»,  -  когда продается одна квартира и приобретается другая.

С чего начать, если вы решили обменять квартиру?

1) Первый шаг – это правильная оценка продаваемого  и  приобретаемого объекта. Необходимо определиться, будет ли это обмен с доплатой или у вас останутся после сделки свободные средства. Для этого, конечно, лучше обратиться к профессионалам, их консультации по вопросам оценки всегда бесплатны.

Необходимо также учитывать текущую ситуацию на рынке, уровень активности покупателей, объем предложений на рынке,  а также тенденции роста или падения цен на недвижимость. Возможно, вам понадобится ипотечный кредит в этом случае надо начать с консультации в банке.  Тогда вы сможете реально оценить свои шансы.

2) Далее, надо проверить документы по своей (продаваемой) квартире: Свидетельство о регистрации права, договор – основание регистрации собственности (договор купли-продажи, передачи, дарения,  инвестиционный договор, свидетельство о праве на наследство и пр.) Проверить, нет ли задолженностей по коммунальным платежам, за телефон и электроэнергию.

3) Также очень важно: если одним из собственников в квартире является несовершеннолетний, потребуется получить разрешение Органов опеки и попечительства.

 

Продавая  долю  ребенка,  необходимо одновременно оформить на его имя долю в  приобретаемой квартире.

После того, как вы оценили свою квартиру и убедились, что у вас все в порядке с документами, можно давать рекламу. Самые популярные и наиболее востребованные ресурсы – «База журнала Собственник», «Недвижимость и цены», «АВИТО», «Из рук в руки».

4) Следующий этап – подписание Предварительного договора с потенциальным покупателем, где согласуются существенные условия Договора купли-продажи квартиры: стоимость квартиры, список документов, которые должен предоставить продавец, порядок взаиморасчетов,  а также сроки выхода на сделку. При подписании предварительного договора вы принимаете аванс, сумма которого входит в стоимость квартиры.   В период действия этого договора вы должны подобрать себе квартиру и подписать с ее продавцом такой же Предварительный договор и тоже  внести аванс. При этом сроки действия этих договоров должны совпадать. Поэтому, при подписании Предварительного договора с покупателем, необходимо согласовать сроки, достаточные  для поиска альтернативы, а также условия их продления.  Обязательно обсуждаются и условия возврата аванса (отказ банка, обнаружение обстоятельств, препятствующих заключению сделки, или возможности признания ее недействительной). При подписании Предварительного договора покупатель должен ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов, проверить соответствие паспортных данных и согласовать место проведения сделки (банк).

5) Важно обсудить с продавцом  (и с покупателем) сроки снятия с регистрационного учета, а также освобождения квартиры (подписания Акта приема-передачи). Это должно быть зафиксировано в Договоре купли-продажи.

Стоит оговориться, что приобретаемая вами квартира также может оказаться «альтернативной», и в этом случае надо обязательно учитывать все условия, которые ваш продавец согласовал с другими участниками «цепочки».

6) Далее, вы представляете вашему покупателю необходимые документы и проверяете  «юридическую чистоту»  приобретаемой  квартиры.  Для этого вам надо:

• получить выписку из Единого Государственного Реестра Права, в которой будет указано, что ограничения, обременения и правопритязания отсутствуют;
• запросить  выписку из домовой книги (лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;
• запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;
• убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить соответствующие документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки), технический паспорт (кадастровый) на квартиру;
• запросить  у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансеров и убедиться, что он не состоит на учете.

Если все проверки прошли благополучно, стороны выходят на сделку. Подписывается два Договора купли-продажи, в одном из которых вы являетесь Продавцом, а в другом выступаете в роли Покупателя. Иногда, по соглашению сторон, подписание Договоров происходит после «закладки» денег в банковскую ячейку (подробнее – см. ниже).

Для регистрации сделки также потребуются согласия супругов на продажу квартиры, если имущество приобреталось в браке,  или покупку, если  недвижимость приобретается на имя одного из супругов. Если продавец или покупатель не состоит в браке, нотариусом заверяется соответствующее заявление.

РАСЧЕТЫ ПО АЛЬТЕРНАТИВНЫМ СДЕЛКАМ.

В настоящий момент чаще всего  взаиморасчеты по альтернативным сделкам происходят в рублях, через сейфовую ячейку банка. Подробнее о взаиморасчетах по сделкам с недвижимостью вы можете прочитать здесь.  Оговоримся, что с  2014 года законодатели планируют ограничить наличные расчеты по сделкам.

Бронируется одна или две (в случае доплаты) банковские ячейки, в зависимости от ситуации. Подписывается трехсторонний Договор аренды сейфовой ячейки между банком, покупателем (Арендатор-1)  и продавцом (Арендатор-2), при этом Арендатор-2 – это продавец квартиры, которую вы покупаете, т.е., вы не участвуете в «закладке», если у вас нет доплаты. Если есть (или вы забираете разницу от продажи),  то вы арендуете только ту ячейку, в которой «участвуете».  Арендатор-1 «закладывает» деньги  в присутствии Арендатора-2, и ключ, как правило, остается у него на весь срок аренды. В дальнейшем, после государственной регистрации перехода права,   ключ будет передан продавцу в обмен на Расписку в получении денежных средств. При этом обязательное условие – должны быть зарегистрированы переходы права по обеим сделкам.

Вскрывается  ячейка продавцом вашей квартиры по предъявлении следующих документов (перечень есть в дополнительном соглашении к договору аренды):

• паспорт гражданина РФ;
• договор аренды сейфовой ячейки банка;
• ключ от ячейки;
• оригинал договора купли-продажи со штампом о переходе права на  ваше имя;
• копия  договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника  –     вашего покупателя (либо выписка из ЕГРП о переходе права собственности на покупателя Вашей квартиры);
• иные документы, предусмотренные Договором аренды сейфовой ячейки банка.

Эти условия необходимы, чтобы, в случае приостановки или отказе в регистрации по одной из сделок, продавец вашей квартиры не смог вскрыть ячейку.  Стороны могут прописать  в договоре аренды ячейки еще и дополнительные условия, например: выписка из Единого Государственного Реестра права, выписка из домовой книги по новому месту жительства, расписка в получении денежных средств и пр. Делается это для того, чтобы обязать продавца выполнить все условия Договора в оговоренные сроки, снизить риски покупателя, и, конечно,  по соглашению всех  участников сделки.

После «закладки» денег в ячейку, стороны подписывают Договоры купли-продажи (если не сделали этого до закладки - по желанию Сторон), текст которых предварительно согласован всеми сторонами, и сдают в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиры. Участники сделки могут это сделать как лично, так и через доверенное лицо.

После регистрации, когда покупатели получили свои Свидетельства о праве собственности , а продавцы – деньги за проданные квартиры, - стороны должны передать друг другу квартиры по Акту приема-передачи недвижимости. До подписания такого акта Договор купли-продажи квартиры не считается до конца исполненным, и ответственность за сохранность имущества, а также отсутствие задолженностей по коммунальным и иным платежам несет продавец. Передаточный акт нужно подписывать, проверив, в первую очередь, техническое состояние квартиры, затем оплату всех коммунальных платежей  (сверить показания счетчиков), телефонных переговоров, электроэнергии (запросить у продавца все квитанции за последние 6-12 месяцев). В момент подписания передаточного акта новому владельцу передается комплект ключей, и он становится полноправным собственником квартиры. Далее он должен представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ и зарегистрироваться по месту жительства, а также зарегистрировать членов своей семьи.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь.

22.10.13

Автор: ООО "Кредит-Эстейт"

 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!