Залог недвижимости. Снятие залога. Основные шаги и понятия.

Автор ООО "Кредит-Эстейт" в Добавлено Статьи

I. ЧТО ТАКОЕ ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ?

000057131_480_Kredit_pod_zalog_zhiloy_nedvizhimostiЗалог недвижимости (ипотека) - квартиры, дома, земельного участка и пр. недвижимого имущества  которое уже существует или которое лицо (залогодатель) приобретет в будущем – это обременение, которое обеспечивает право лица, которое дает деньги на приобретение квартиры и пр. недвижимости  и  принимающего имущество в залог (залогодержателя) получить удовлетворение своих  требований по возврату выданных в кредит или по договору займа денег из стоимости заложенного недвижимого имущества.

В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства (купля-продажа, поставка, займ и т.д.).

В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости, когда  квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.

 II. ВИДЫ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:

  • в силу договора (договорной ипотеки)

 и

  • в силу закона (легальной ипотеки)

1) Договорная ипотека  возникает по соглашению сторон.  При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).

В сделках купли-продажи квартиры  чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).   

2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке,  отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.

Этот вид ипотеки имеет большие преимущества:

  • небольшое количество документов,
  • малый срок государственной регистрации ( 5 дней),
  • отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
  • максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и  иными кредиторами.

 III. КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).

 В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает:

1. Жилое помещение (квартира, дом, комната, доля), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге у Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него ( п. 4 ст. 77 ФЗ)

3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ  («Оплата товара, проданного в кредит»,  «Оплата товара в рассрочку»).

pic1033Если Вы когда-нибудь сталкивались с покупкой или продажей квартиры на собственные средства (без привлечения кредита), Вы вероятно обращали внимание на фразу « по соглашению сторон, в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ, залог на  квартиру (или иное имущество) не возникает. Если эту фразу не указать, и не указать, что денежные средства оплачены на момент подписания договора, служба Росреестра зафиксирует в свидетельстве о праве на собственность залог в силу закона.

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, например, залог при долевом строительстве жилого дома (у застройщика) и пр. (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).

Важно отметить, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю – должнику передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз, при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели.

 IV.  КАК РЕГИСТРИРУЕТСЯ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)

Регистрация ипотеки – это внесение записи в ЕГРП (Росреестр) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное  недвижимое имущество .

Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:

-  о первоначальном залогодержателе

-  предмете ипотеки

-  о сумме обеспеченного ею обязательства ( кредите, займе, пр)

- если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп).  Эта надпись содержит:

- полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав

- дату государственной регистрации ипотеки

- место государственной регистрации ипотеки

- номер, под которым она зарегистрирована.

Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи), обременяемое ипотекой.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

 V. ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ?

Закладная  - именная ценная бумагой, удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора)  на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.

Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору ( займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.

 VI.             КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ)

Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.

Срок для погашения регистрационной записи  составляет 3 дня и производится  на основании:

- заявления владельца закладной (например, банка)

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя

- заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате  исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)

- решения суда  о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.

В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).

 VII. КАКОВ ПОРЯДОК  ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Различают два способа взыскания:

  • 1. Внесудебный порядок.

Внесудебный порядок взыскания  возможен только  в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной (ст.  55 ФЗ Об ипотеке)  и ТОЛЬКО по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Однако, такой порядок в настоящее время применяется крайне редко, поскольку договоры не подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и стороны по сделке, как правило экономят на услугах нотариуса и заключают сделки в простой письменной форме ( т.е. проставляя на них подпись и печать).

Кроме того,  внесудебный порядок взыскания не возможен, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу».

Таким образом, в случаях, обращения взыскания на жилое помещение, принадлежащее  физическому лицу, применяется только судебный порядок взыскания.

2. Судебный порядок взыскания.

Обращаем Ваше внимание, на то, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.  То есть, если сумма задолженности несопоставима с уже выплаченной ценой, то взыскать задолженность для кредитора (банка) невозможно.

В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо, при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности, суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).

 VIII. КАК РЕАЛИЗОВЫВАЕТСЯ (ПРОДАЕТСЯ)  ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

Допустим, что суд принял положительное решение о взыскании предмета залога (ипотеки) в пользу кредитора (банка). Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев)  (ст. 56 ФЗ об ипотеке).

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся Федеральной службой судебных приставов России  по месту нахождения этого имущества.

Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет».

В извещении указываются:

- дата

- время

- место проведения публичных торгов

- характер продаваемого имущества

- его начальная продажная цена.

Для того, чтобы принять участие в торгах,  желающие  вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются  в извещении о публичных торгах, при этом  размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см. раздел III).

Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и  он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.

Денежные средства, полученные в результате такой реализации идут на погашение задолженности кредитору, покрытие издержек по проведению публичных торгов, а неизрасходованный остаток возвращается должнику.

 IX. ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ НЕ СОСТОЯЛИСЬ

В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то

1) в течение 10 дней после объявления об этом, залогодержатель (банк) вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах  (т.е по минимальной цене) и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.

2) Если кредитор не выкупил имущество, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов.

3) В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель- банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

 X. МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ?

В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора?

В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда». То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Однако, как показывает практика, данные лица выселяются из заложенных квартир без предоставления иного жилого помещения, поскольку с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов новому собственнику, данное жилье перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».

Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение.  Этого может не произойти.

22.10.13 

Автор: ООО «Кредит-Эстейт»

 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Наши услуги

  • Все операции с недвижимостью: продажа, покупка, обмен, расселение.
  • Жилая и коммерческая недвижимость в Москве и регионах.
  • Юридическое сопровождение сделок.
  • Подготовка необходимых документов.
  • Бесплатное консультирование по телефону.

Подробнее... 

 

Анализ рынка недвижимости

шкала1