Имущественные налоговые вычеты при покупке и продаже имущества

Автор ООО "Кредит-Эстейт" в Добавлено Статьи

Налоговым кодексом предусмотрен ряд имущественных налоговых вычетов    Продавая свое имущество, будь то квартира, комната, жилой дом или земельный участок у нас возникают вопросы о возникновении обязательства по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), о его размере и возможности получения имущественного налогового вычета.
   Сразу отметим, что обязательство по уплате НДФЛ законодательно закреплено в статье 207 НК РФ, а вот в каких случаях и на каких основания, а также какие налоговые льготы предоставляются физическим лицам при совершении сделок с имуществом, мы рассмотрим в данной статье.

Налоговым кодексом предусмотрен ряд имущественных налоговых вычетов, уменьшающих налоговую базу по данному налогу. К таким вычетам относятся, в частности, имущественные налоговые вычеты, предоставляемые при покупке или продаже имущества.

 I. ПОКУПКА ИМУЩЕСТВА.

Покупка квартир, жилого дома, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них на территории Российской Федерации (далее по тексту, для упрощения будем называть – Имущество) сопровождается возникновением у налогоплательщика права на имущественный налоговый вычет предусмотренный подп.2 п.1 ст.220 НК РФ. Типовые формы документов купли-продажи квартиры, дачи, участка Вы можете скачать здесь.
Такое право налогоплательщик может использовать только один раз в жизни.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры — это сумма, на которую уменьшается доход физического лица, приобретшего имущество, при определении размера налоговой базы. Общий размер имущественного налогового вычета при приобретении имущества не может превышать 2 000 000 рублей, это означает, что максимальная экономия приобретателя имущества составляет сумму в размере 260 000 рублей уплаченную им в качестве налога на доход физического лица (НДФЛ), подлежащая возврату. Для применения имущественного налогового вычета законодательством предусмотрены следующие ограничения:

1.    Вычет предоставляется только в отношении доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% (п.3ст.210 НК РФ).

2.   Право на вычет имеют налогоплательщики, являющиеся налоговыми резидентами РФ, это физические лица, которые фактически находятся на территории РФ более 183 календарных дней в течение предыдущих 12 месяцев (п.2 ст.207 НК РФ).

3.  Вычет предоставляется только в отношении расходов, произведенных за счет собственных средств налогоплательщика, в том числе полученных по целевым займам (кредитам) (подп.2 п.1 ст.220 НКРФ), при этом следует отметить, что вычет не применяется, если указанные расходы оплачены за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, выплат, предоставленных из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

4.   Повторное предоставление имущественного налогового вычета, предусмотренного подп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается. Следовательно, в случае если ранее имущественный налоговый вычет уже предоставлялся, то повторно физическое лицо получить его не сможет.

Стоит отметить что, общий размер имущественного налогового вычета при приобретении имущества не может превышать 2 000 000 рублей, без учета сумм направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение на территории РФ имущества.

Для понимания разберем следующий пример:

Допустим, Вы хотите купить квартиру в Москве, покупаете ее, цена квартиры по договору купли-продажи составляет 4 000 000 рублей, для этой цели получен в банке кредит (как купить квартиру в ипотеку Вы можете узнать здесь), по которому сумма процентов за все время пользования кредитными средствами составляет 1 000 000 рублей. В этом случае предоставляется имущественный вычет на 4 000 000 рублей в размере 2 000 000 рублей, по которому возмещается 260 000 рублей, а с 1 000 000 рублей возмещается 13% (ставка НДФЛ) = 130 000 рублей (сумма процентов по кредиту, с которой осуществляется возмещение, законодательно не ограничена) в итоге общая сумма подлежащая возмещению равна 390 000 рублей.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо по договоренности между ними (в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность).

Существует два способа реализации права на имущественный вычет в связи с приобретением имущества:

1. Единовременный возврат всей суммы налога по окончании налогового периода (календарного года) производится налоговым органом;

2. Ежемесячное уменьшение налоговой базы и как следствие самой суммы налога (НДФЛ) производится работодателем до окончания налогового периода. Следует отметить, что имущественный вычет можно получить только у одного работодателя, выбор которого, осуществляется самостоятельно.

II. ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА.
       При продаже имущества размер имущественного налогового  вычета завит исключительно от срока нахождения имущества в собственности. Пунктом 1 ст. 220 НК РФ предусмотрен следующий порядок предоставления имущественного вычета:

1. Нахождение в собственности более 3-х лет

В этом случае все просто – налог физическим лицом не платится, так как на всю сумму, полученную от продажи имущества, предоставляется имущественный налоговый вычет. Например:

В 2005 году покупается жилой дом, а в 2010 году он продается за 9 000 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 9 000 000  рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (9 000 000 – 9 000 000)*13% = 0 рублей.

2. Нахождение имущества в собственности менее 3-х лет

В данном случае предоставляется имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 рублей от суммы, полученной по договору купли-продажи имущества.
Приведем следующие примеры:

     В 2009 году покупается квартира, а в 2011 году она продается за 2 500 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 1 000 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (2 500 000 – 1 000 000)*13% = 195 000 рублей

     В 2010 году покупается земельный участок с расположенным на нем садовым домиком и в этом же году он продается за 800 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 800 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (800 000 – 800 000)*13% = 0 рублей.

   При продаже имущества находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

     Продавая имущество, находящееся в собственности менее 3-х лет необходимо провести небольшой анализ, о целесообразности получения имущественного налогового вычета, ведь бывают такие ситуации, когда имущество продается с небольшим увеличением его стоимости, тогда на основании подп.2 п.1 ст.220 НК РФ следует воспользоваться правом уменьшения суммы доходов на сумму расходов связанных с его покупкой.

Типовые формы документов купли-продажи квартиры, дачи, участка Вы можете скачать здесь.

Рассмотрим на примере:

В 2009 году покупается квартира 2 000 000 рублей, а в 2011 году она продается за 2 500 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей не применяется, а используется указанная зачетная система, в этом случае сумма налога, подлежащая уплате равна (2 500 000 – 2 000 000)*13% = 65 000 рублей, это на 130 000 рублей меньше суммы налога подлежащего уплате при применении имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей.

Немаловажно знать что, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в отличие от имущественного налогового вычета при покупке имущества предоставляется неограниченное количество раз, то есть сколько раз продается имущество, ровно столько раз имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и предоставляется.

24.05.12
Автор: Подозерская Н.А.

 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Наши услуги

  • Все операции с недвижимостью: продажа, покупка, обмен, расселение.
  • Жилая и коммерческая недвижимость в Москве и регионах.
  • Юридическое сопровождение сделок.
  • Подготовка необходимых документов.
  • Бесплатное консультирование по телефону.

Подробнее... 

 

Анализ рынка недвижимости

шкала1