Юристу на заметку. Задаток.
Правомерность использования Задатка
как обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору
В преддверии заключения сделки с недвижимостью, мы не раз сталкивались с ситуацией необходимости заключения предварительного договора и рассматривали различные способы обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по нему.
В данной статье мы рассмотрим один из способов обеспечения исполнения обязательств в виде задатка, его функции и возможности его использования в предварительном договоре предшествующем сделки с недвижимым имуществом.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задаток выполняет три функции: доказательственную, платежную и обеспечительную. Задатком обеспечиваются обязательства, возникшие из договора (ст. 380 ГК РФ).
Доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.
Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение задаткодателем денежного обязательства. Эту функцию задаток выполняет и тогда, когда срок исполнения основного обязательства еще не наступил.
Обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления штрафных последствий, предусмотренных действующим законодательством (ст.381 ГК РФ).
Из указанного следует, что платежная функция задатка является подтверждением наличия в правоотношениях денежного обязательства, подлежащего исполнению, что в случае использования задатка в качестве обеспечения обязательства по предварительному договору входит в противоречие с правовой природой и сущностью предварительного договора.
По нашему мнению с момента заключения предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность – заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Иных обязательств предварительный договор не порождает (ст.429 ГК РФ).
Возникает вопрос о правомерности использования задатка в качестве обеспечения обязательства по предварительному договору.
Судебная практика по гражданским делам и арбитражная практика, сложившаяся за последнее время по рассматриваемому вопросу, показывает диаметрально противоположные подходы.
Так, например Верховным Судом РФ (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5) было рассмотрено гражданское дело по иску о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры за незаключение продавцом основного договора купли-продажи квартиры. В ходе рассмотрения данного дела судом было определено, что задаток, согласно ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. В определение также было указано, что доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе. Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
В свою очередь Высшим Арбитражный Судом РФ (Определение ВАС РФ от 9 февраля 2012 г. № ВАС-295/12) было признано, что условие предварительного договора купли продажи недвижимого имущества об уплате задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества не соответствует действующему законодательству о задатке в связи со следующим.
Согласно п.1. ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует,что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают. Поэтому суд пришел к выводу о недействительности предварительного договора в части, определяющей отношения сторон по предоставлению задатка, как противоречащий статьям 380 и 429 ГК РФ и удовлетворил заявленные требования, обязав ответчика возвратить уплаченную ему в качестве задатка сумму в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Указав, что данные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 № 13331/09.
На основании указанных примеров, как бы это парадоксально не звучало, при использовании задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо отталкиваться от субъектной составляющей гражданско-правовых отношений. Проще говоря, условие об уплате задатка можно предусматривать в предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества (жилого) где продавец и покупатель являются граждане, а в предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества с участием юридических лиц задаток, как способ обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору не может быть использован.
В случае, когда сторонами по предварительному договору являются юридические лица, предварительным договором могут быть предусмотрены обеспечительные платежи в виде гарантийного платежа, вступительного взноса, обеспечительной суммы, страхового депозита и т.д. В сложившейся ситуации организации могут и при помощи иных платежей обеспечить исполнение или прекращение обязательств в порядке, аналогичном применяемому при задатке. Но только если соответствующие условия будут предусмотрены в предварительном договоре. Гражданское законодательство в этом случае нарушено не будет, поскольку согласно п. 1. ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными в договоре.
По общему правилу обеспечительный платеж носит возвратный характер. Поэтому в предварительном договоре необходимо установить порядок и сроки возврата обеспечительного платежа (вступительного взноса, обеспечительной суммы и т.д.) при заключении основного договора. Также в предварительном договоре стороны могут установить не возврат, а зачет обеспечительных платежей в счет платы по основному договору. За неисполнение обязательств в предварительном договоре могут быть предусмотрены те же последствия, что и при применении задатка, например возврат покупателю двойной суммы денежных средств, уплаченных покупателю в качестве обеспечительного платежа.
Важно. Условие о возврате двойной суммы обеспечительных платежей должно быть предусмотрено непосредственно в предварительном договоре, так как законодательством предусмотрены правовые последствия исполнения или неисполнения обязательств только в случае их обеспечения задатком.
Автор: ООО "Кредит-Эстейт"