РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.
БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА ИЛИ АККРЕДИТИВ?

При покупке недвижимости, в том числе квартиры,  кроме всех необходимых решений и действий, которые уже предприняты и стороны готовы выйти на сделку,  продавец и покупатель должны принять для себя не менее важное решение -  как будет происходить оплата за приобретаемую (продаваемую) квартиру.  Для осуществления расчетов по договорам купли-продажи квартиры (в том числе с использованием ипотечного кредитования) могут использоваться разные способы, в том числе традиционный способ - расчет наличными денежными средствами через депозитные банковские сейфовые ячейки, так и альтернативный  и наиболее безопасный для сторон по сделке способ – безналичный расчет через аккредитив.  О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

В настоящий статье мы остановимся подробно и определим достоинства и недостатки  указанных способов оплаты при расчетах между продавцом и покупателем по договору купли-продажи квартиры, а также рассмотрим порядок действий участников сделки с их использованием и расскажем, что такое аккредитив.

I. Расчеты наличными деньгами с использованием БАНКОВСКОЙ ЯЧЕЙКИ.

Расчет через банковскую ячейку традиционно является самой распространённой формой оплаты.  При расчетах через банковскую ячейку, после подписания Договора купли-продажи недвижимости (например, квартиры) и Договора аренды банковской ячейки, стороны по договору или их доверенные лица осуществляют пересчет денег и «закладывают» их в банковскую ячейку (сейф).  Ключ от ячейки, как правило, остается у покупателя. Документы для регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость направляются на государственную регистрацию. По окончании регистрации, продавец предоставляет в банк необходимый комплект документов (перечень определяется в договоре аренды банковской ячейки – подробнее – здесь),  после чего после проверки банком комплектности документов, имеет  доступ к ячейке  для  получения денег.  Казалось бы, все не сложно, однако, данный способ расчета имеет как свои достоинства, так и недостатки (риски). 

Достоинства:	Недостатки:
а) небольшое количество документов при оформлении	а) самый высокий риск связан с тем, что банк несет ответственность только за сохранность ячейки, а не за ее содержимое. В случае похищения денег из ячейки (и это подтверждено судебной практикой) владельцу наличных денежных средств возмещение потерь банком не производится.
б) сравнительно невысокая стоимость аренды ячейки у банка (от 3000 – 3500 руб. при аренде небольшой ячейки)	б)не всегда пользование ячейкой может быть выгодным с точки зрения тарифов банка.
в) отсутствие комиссии за открытие счета в банке и безналичный перевод денежных средств в другой банк,	г) Человеческий фактор – известны случаи, когда сотрудники банка по невнимательности указывали в договоре аренды банковского сейфа иной номер ячейки, чем указано на ключе  ( т.е при «закладке» денег Вы кладете деньги в одну ячейку, а допуск у Вас к другой).
г)  «налоговая оптимизация» и проведение сделок с заниженной договорной стоимостью квартиры (об опасности такой «оптимизации» мы уже говорили и подробно ознакомиться с рисками можно здесь).	д) очень существенный риск. Как правило, договор аренды банковской ячейки стороны заключают сроком на 1, максимум 2 месяца. Однако, в ходе государственной регистрации могут быть обнаружены ошибки в составлении документов (или опечатки) и срок регистрации может быть продлен. То есть у продавца не будет на руках необходимых документов для «открытия» ячейки и срок для его допуска к ячейке может быть пропущен.

II. Расчеты  в безналичной форме с использованием АККРЕДИТИВА.

Более удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.  При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть , «доверяю».

Аккредитив — это форма безналичных расчетов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.  Фактический, аккредитив- аналог банковской ячейки.

Опишем кратко, как работает аккредитив:  

1) Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (квартиры);

2) Покупатель открывает в банке аккредитив на 30-60 и более дней (на оплату не влияет);

3) Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет  (= банковскому сейфу при наличной форме расчета);

4)  Покупатель  дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый  аккредитивный счет;

5)  В течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней,  покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;

6)  Документы отдают на государственную регистрацию;

7) По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (квартиру), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);

8) Банк  перечисляет на текущий счет продавца  причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30-60 и более дней) банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Резюмируя вышеперечисленное, аккредитив – это обязательство  Банка перечислить на банковский счет  продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (квартиры) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют ряд несомненных преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты. К таким преимуществам относятся:

1) Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.

2) Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.                                

3) Для продавца, в свою очередь, существует полная гарантия получения им денежных средств от  покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).

4) У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.                                      

5) В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).

6) Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.

7) Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность.  Банк это делает за свой счет.

8) Кроме того, надо учесть, что банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно! Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона. 

Подробный  порядок осуществления расчетов по аккредитиву:

Действие первое. Обращение в банк.

Покупатель квартиры (плательщик) обращается в банк с заявлением о намерении использовать аккредитив в расчетах с продавцом квартиры.

В заявлении на открытие аккредитива указываются следующие сведения:

- номер и дата аккредитива;
- сумма аккредитива;
- реквизиты плательщика;
- реквизиты банка-эмитента;
- реквизиты получателя средств;
- реквизиты исполняющего банка;
- вид аккредитива;
- срок действия аккредитива;
- способ исполнения аккредитива;
- перечень документов, представляемых получателем средств, и требования к представляемым документам;
- назначение платежа;
- срок представления документов;
- необходимость подтверждения (при наличии);
- порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

В аккредитиве может быть указана иная информация.

В случае его согласия, банк выступает в роли банка-эмитента аккредитива (то есть банка, который принимает деньги у покупателя и перечисляет их на аккредитивный счет для дальнейшего зачисления на счет продавца). Если договором купли-продажи квартиры будет предусмотрено, что продавец жилого помещения открывает свой текущий счет в этом же банке, банк-эмитент будет также выступать еще и в качестве исполняющего банка (то есть банка, который проверяет зарегистрированные документы и перечисляет деньги на текущий счет продавца). Но может быть предусмотрен и другой вариант, когда исполняющим банком будет иной банк, в котором находится счет продавца (или вообще иной банк).  Таким образом, не обязательно при расчетах использовать один и тот же банк.

Например, у покупателя открыт счет в ОАО «Сбербанк России», а у продавца в -   ООО «Дил-Банк». В данном случае может быть банк –эмитент – Сбербанк ( открывает аккредитив и «отпускает» платеж) , а банк- исполнитель – Дил-Банк (принимает платеж, проверяет документы и перечисляет на счет продавца полную сумму по договору).

Действие второе. Определение вида и составление аккредитива. 

На основании заявления на открытие аккредитива банк-эмитент составляет аккредитив на бланке, специально утвержденной банком-эмитентом формы. Если на одном бланке не помещается вся необходимая информация (большой перечень документов, подлежащих указанию в аккредитиве), может составляться приложение к аккредитиву в произвольной форме.  На него делается ссылка в самом аккредитиве, и оно становится неотъемлемой его частью.

В соответствии с существующими нормативными требованиями банками могут открываться следующие виды аккредитивов:

1) покрытые (депонированные) и непокрытые (гарантированные).

В случае покрытого аккредитива банк-эмитент реально переводит деньги в исполняющий банк для дальнейшего перечисления продавцу.

В случае непокрытого аккредитива этого не происходит и деньги продолжают храниться в банке-эмитенте, который предоставляет исполняющему банку право списать необходимую сумму со своего корреспондентского счета после исполнения условий аккредитива;

2) отзывные и безотзывные.

В первом случае аккредитив может быть в любое время отозван банком-эмитентом из исполняющего банка без согласования с плательщиком.

Во втором случае банк-эмитент этого сделать не может. Иногда, по просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, дает свое подтверждение безотзывного аккредитива (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива.

В силу указанных выше особенностей в практике расчетов с использованием аккредитива наибольшее распространение получил безотзывный покрытый аккредитив. Данный вид аккредитива позволяет учесть интересы и продавца, и покупателя, и самих банков.

Для продавца безотзывный покрытый аккредитив служит гарантией получения им денежных средств от покупателя после продажи квартиры.

Для покупателя квартиры – это удобная форма расчетов с низким уровнем рисков, связанных с нарушением продавцом своих обязательств по сделке.

Для банка - кредитора (в случае ипотеки) – это способ контроля целевого использования кредитных средств.

!!! Особое внимание нужно уделить вопросам о перечне документов, представляемых продавцом (получателем средств аккредитива), о требованиях к представляемым документам и определению срока аккредитива.

Важно знать, что исполняющий банк не несет ответственности за подлинность и юридическую силу представляемых по аккредитиву документов. При проверке внешних признаков документов он руководствуется принципами разумной тщательности, строгого соответствия представленных документов условиям аккредитива и независимости аккредитива от основного договора. Поэтому нужно стремиться к тому, чтобы документы, являющиеся условиями исполнения аккредитива, были максимально индивидуально определены.  Это позволит предотвратить факт оплаты лицу, не исполнившему все условия аккредитива.

Так же, надо понимать, что процедура продажи квартиры продолжительна по времени. После заключения договора купли-продажи должна еще состояться его государственная регистрация и регистрация перехода права собственности на покупателя. Это занимает определенное время (в разных случаях от 5 до 30 дней). Кроме того, по тем или иным причинам процедура регистрации может быть приостановлена и растянуться на несколько месяцев. В связи с этим, всем участвующим лицам рекомендуется заранее договариваться о том, что:

- срок действия аккредитива устанавливается до момента государственной регистрации прав на квартиру плюс один-два месяца;

- аккредитив открывается на любой срок (до 180 дней), который может быть продлен по совместному решению покупателя и продавца.

- если срок аккредитива истек и не был продлен, а право собственности на квартиру не перешло к покупателю, денежные средства возвращаются на его счет.

В случае покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент перечисляет денежные средства плательщика на счет исполняющего банка.  Исполняющий банк сообщает условия поступившего от банка-эмитента аккредитива получателю средств.

 Действие третье. Оплата по аккредитиву.

Как правило, в качестве обязательного условия перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца указывается зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. По согласию сторон, список документов может быть расширен. Поэтому до момента государственной регистрации договора купли-продажи продавец получить деньги со счета в банке не сможет.

А) После получения документов по аккредитиву (зарегистрированного договора и других, требующихся по условиям аккредитива) исполняющий банк проверяет соответствие представленных документов и их реквизитов условиям аккредитива. Проверка осуществляется на основании самих представленных документов, то есть осуществляется проверка по внешним признакам и путем их сличения, на предмет наличия противоречий. Срок проверки документов не должен превышать пяти рабочих дней, следующих за днем получения документов.

Б) Если банк устанавливает соответствие документов условиям аккредитива, он перечисляет деньги продавцу (или иному указанному продавцом лицу, что тоже возможно) в срок не позднее трех рабочих днейсо дня принятия банком решения о соответствии представленных получателем средств документов условиям аккредитива, но не позднее трех рабочих дней после истечения пятидневного срока, установленного для проверки представленных документов.

В) После исполнения аккредитива он подлежит закрытию банком-эмитентом.

Подводя итог, отметим, что два рассмотренных  способа расчетов - расчет через банковскую ячейку и посредством аккредитива - это два возможных варианта расчетов при сделках купли-продажи недвижимости. При этом, аккредитивная форма расчетов сегодня не имеет широкого распространения по сравнению с банковской ячейкой. Вместе с тем, данный вид расчетов обладает рядом неоспоримых преимуществ и заслуживает самого пристального внимания со стороны участников сделок купли-продажи квартир и других гражданско-правовых сделок.

Автор: Подозерская Н.А.
Филимонов И.В.