Продажа квартиры по заниженной цене. Риски. Последствия.

Порядок заключения договоров купли-продажи квартиры, нами рассмотрен и представлен Вашему вниманию в ранее опубликованной статье.  О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь. 
С тонкостями заключения ипотечных сделок, т.е. как купить квартиру в ипотеку, Вы можете ознакомиться здесь.
В настоящей статье мы акцентируем Ваше внимание на основные последствия продажи квартир по заниженной стоимости, что достаточно часто встречается, когда осуществляется продажа квартиры на вторичном рынке (так называемая продажа квартир от хозяина). 

При продаже имущества гражданами России существуют существенные налоговые льготы (подробнее - имущественные налоговые вычеты), в том числе по уплате налога на доходы физического лица при владении имуществом 3 и более лет.
В случае, если Гражданин владеет имуществом менее трех лет и продает его до истечения этого срока, то он имеет право по своему усмотрению получить либо имущественный вычет в размере понесенных им расходов при первоначальной покупке, либо на стандартный имущественный вычет, не превышающий 1 млн. рублей(ст. 220 НК РФ).
То есть, если гражданин купил, например квартиру в 2011 году по цене 5 млн. руб., а в 2012году продал за 12 млн. руб., то  он обязан оплатить налог с суммы:
12 млн.-5млн.= 6 млн. руб. *13%  (т.е. 780 000 руб.),
Если гражданин не может документально подтвердить расход в 5 млн. руб. ( т.е. потерял договор, расписку, пр.), то налог составит:
12 млн.-1 млн. (стандартный вычет)= 1 млн.*13%  (т.е. 1 430 000 руб.)

Поговорим о  правовых рисках при заключении таких сделок, как покупка квартиры на вторичном рынке жилья (вторичка) или её продажа, возникающих  как у  покупателя, так и у продавца недвижимости.

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ

1. Договор, заключенный по заниженной стоимости расторгается сторонами по сделке или При этом покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец - полученные по договору купли-продажи деньги. То есть, при покупке квартиры или иной недвижимости по заниженной цене, покупатель рискует получить только сумму, официально оплаченную им по договору.  Доказать оплату реальной суммы покупателю будет крайне сложно.
2. Договор продажи квартиры признается судом недействительным ( т.е. фактически, не заключенным) (например, несоблюдение  прав малолетних, продажа квартиры с существенными, неоговоренными в договоре дефектами и т.д.).  В этом случае, указание в договоре любых штрафных и иных  санкций  также не поможет покупателю получить их. В данном случае возврату подлежит лишь сумма, переданная за недвижимость, поскольку признание всей сделки недействительной, влечет за собой признание недействительными и всех санкций в договоре. Кроме того, несоразмерные штрафные санкции по ходатайству продавца могут быть судом значительно уменьшены. В данном случае можно говорить только о возмещении убытков (ст. 453 ГК РФ), которые покупателю еще надо документально подтвердить.

РИСКИ ПРОДАВЦА

Как правило, при заключении сделки по заниженной стоимости, продавец составляет 2 расписки – о получении суммы по договору и получении дополнительных средств в счет оплаты за квартиру или иную недвижимость.

1. Основной риск продавца в том, что вторая расписка, свидетельствующая о том, что он получил доход от продажи квартиры, и которая остается у покупателя,  является доказательством неуплаты им налогов (13%). При обнаружении данного нарушения, налоговый орган взыщет  с продавца

А) сумму неуплаченного налога,
Б) пени,
В) штраф
 вплоть до  привлечения к уголовной ответственности.

2. Второй значительный риск Продавца при осуществлении расчетов без использования банковских счетов и ячеек. Как правило, сумма по договору передается покупателем продавцу в 2 этапа – часть денег до направления договора на государственную регистрацию, а часть- после. В  случае, если стороны по договору рассчитываются без использования указанных инструментов, у продавца появляется риск не получить вторую часть платежа, т.к. покупателем уже  оплачена фактическая сумма, фигурирующая в договоре.

    Существует ряд схем, которые стороны по сделке используют для проведения дополнительных расчетов, однако ни одна из них не является гарантией  от возникновения негативных правовых последствий для продавца и покупателя. Всем известна фраза «скупой платит дважды»  и поэтому  заключая договор необходимо самым серьезным образом задуматься – стоит ли идти на существенный риск последствий неуплаты налогов и потери денег, переданных вне основного договора.

Типовые формы документов, Вы можете бесплатно скачать здесь.

Автор: ООО "Кредит-Эстейт"