Отмена регистрации договоров.

ОТМЕНА РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ
ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 
(С МАРТА 2013 РЕГИСТРИРУЮТСЯ ТОЛЬКО ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ)

При совершении сделки с недвижимым имуществом  до 01 марта 2013 года действовала норма закона об обязательной регистрации договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, аренды более чем на 1 год и пр.  жилого имущества и регистрации права собственности на него.  Договор купли-продажи жилого имущества, дарения, мены  подлежал государственной регистрации и вступал в силу с момента такой регистрации. Аналогично дело обстояло и с договором аренды коммерческой недвижимости, а также купли-продажи или аренды предприятия, как имущественного комплекса.

С 1 марта 2013г. данное требование отменено (о договорах, которые подлежат регистрации см. ниже).

То есть начиная со 2 марта 2013 г. договоры, связанные с отчуждением и правообременением   (аренда, субаренда) недвижимости, не нужно регистрировать в органах Росреестра.

Поправки коснулись следующих статьей Гражданского кодекса РФ:

• ст. 558 (договор купли-продажи жилых помещений (дома (его части), квартиры (ее части);
• ст. 560 (договор купли-продажи предприятия);
• ст. 574 (договор дарения недвижимости);
• ст.584 (договор ренты (на отчуждение недвижимости под выплату ренты);
• ст. 609 (договор аренды недвижимости);
• ст.651 (договор аренды здания, сооружения);
• ст. 658 (аренда предприятия).

(п. п. 1, 8 ст. 2 Закона РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ (далее – Закон) с 1 марта 2013 г. ).

Госрегистрацию таких договоров отменили, для того чтобы не дублировать регистрационные действия.  К тому же, на практике это приводило к дополнительным финансовым потерям для граждан и организаций. Обратившиеся за регистрационными действиями лица платили госпошлину (для граждан - 1000 руб., для организаций - 15 000 руб.) дважды  -  и за регистрацию договора, и за регистрацию права (его обременение).

Поэтому, как это давно планировалось российскими законодателями, Закон отменил действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости.

Основные цели, которые достигнуты при отмене регистрации договоров:

1) ранее большинство  договоров приобретало юридическую силу только с момента государственной регистрации этих договоров.  В то же время часть договоров, к которым относились договор дарения (ст. 574 ГК РФ), краткосрочный договор аренды (ст. 609 ГК РФ) и договор купли-продажи нежилой (так называемой «коммерческой») недвижимости (ст. 549 ГК РФ ) признавались заключенными без государственной регистрации.  Таким образом, законодатель приравнял права лиц по разным заключенным договорам.

2) в отношении жилых помещений действовало жесткое правило об обязательной государственной регистрации договора, что на практике означало, что уже подписанный и исполненный (иногда уже полностью) сторонами сделки  договор не подлежал признанию и правовой защите со стороны государства.  Схема сделки купли-продажи квартиры  представлена здесь.

Например,  договор купли-продажи подписан сторонами, квартира по акту передана покупателю, деньги  за квартиру уплачены и договор купли-продажи квартиры передан для государственной регистрации, но по тем или иным причинам государственная регистрация приостанавливалась.

Покупатель, который после получения квартиры по акту  имеет определенные договором имущественные обязательства (например, по оплате коммунальных платежей), может в этом случае на вполне законных основаниях отказаться от их исполнения – договора ведь юридически еще нет!

И таких примеров можно привести еще немало.

Теперь ситуация стала гораздо более ясной, но не до конца.

С новыми типовыми документами при совершении сделок с недвижимым имуществом Вы можете ознакомится здесь.

ВАЖНО! Необходимо отметить, что в некоторых специальных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров. При этом ясного ответа на вопрос, касается ли действие новых положений Гражданского кодекса отношений, регулируемых этими специальными законами, нет.

Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

- договор участия в долевом строительстве жилья (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»);

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Существуют, также, некоторые вопросы относительно применимости новых положений Закона к договорам аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, договорам аренды лесного участка, которые заключены на срок более одного года.

Дело в том, что п. 2 ст. 25 ЗК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок с земельными участками только в случаях, специально указанных в федеральных законах. Применительно к перечисленным договорам специальных положений Земельный кодекс РФ не содержит. Поэтому, можно с уверенностью утверждать, что нормы, обязывающей регистрировать данные договоры нет, и, следовательно, такая регистрация для них не обязательна. Аналогичная правовая ситуация в настоящее время имеет место и в отношении договоров аренды лесного участка, заключенных на срок один год и более.

Не ясная ситуация на практике сложилась в связи с  отменой регистрации договоров аренды нежилой (коммерческой) недвижимости. Теперь, согласно новым положениям Гражданскогокодекса не нужно регистрировать долгосрочные (заключенные на год и более) договоры аренды объектов недвижимости, в том числе небольших магазинов, бутиков, расположенных в крупных торговых и общественных центрах, супермаркетах и т.п.

Окончательные ответы на поднятые вопросы могут дать только новые официальные разъяснения или, что скорее,  судебная практика.

Автор: ООО «Кредит-Эстейт»