Проверка недвижимости — обязательный этап перед сделкой. Даже если объект выглядит идеально, а продавец вежлив, это не значит, что покупка безопасна. Юридическая чистота — это не вопрос доверия, а доказанный факт. В этом материале собраны ключевые шаги, которые должен пройти юрист или покупатель, чтобы не потерять деньги и не оказаться в многолетних судебных разбирательствах.
Стоит помнить, что экономить в данном случае на услугах юриста не стоит: экономия на этапе заключения сделки и проверки недвижимости может привести к гораздо большим тратам в будущем. Что делать, если денег на юриста нет? Микрофинансовые организации в 2025 году делают ставку на удобство и скорость. ТОП-10 МФО, где точно дадут займ без отказа гарантируют мгновенное одобрение и прозрачные условия. Такой займ подойдёт любому гражданину РФ, даже при долгах.
Проверка прав собственности
Первое, что нужно проверить, — действительно ли продавец владеет объектом.
Что делать:
- Заказать выписку из ЕГРН— через сайт rosreestr.gov.ru или МФЦ.— документ покажет:
- текущего собственника;
- дату регистрации права;
- основание перехода права (купля-продажа, дарение, наследство);
- наличие обременений.
- Проверить срок владения— если менее 3 лет, возможен налог при продаже (13% с прибыли);— важно также при долях, использовании маткапитала, разводе.
- Изучить цепочку сделок— особенно важно, если у объекта много прежних владельцев;— высокая частота переходов права — повод для дополнительной проверки.— смотрите: не была ли нарушена процедура приватизации, не отказывались ли от долей несовершеннолетние.
- Запросить правоустанавливающие документы— договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство;— на документе должны быть подписи, дата, печать регистратора (до 2016 года) или штамп Росреестра.
Обременения и ограничения
Любое обременение ограничивает ваше право пользоваться или распоряжаться недвижимостью.
Что проверять:
- Залог (ипотека)— указан в ЕГРН: “Ипотека в силу закона (договор с банком)” — без согласия банка объект не продаётся.— если ипотека погашена, но в ЕГРН осталась запись — требуется отдельное заявление для снятия.
- Арест или запрет на регистрационные действия— при исполнительном производстве, судебном споре, долгах.— снять можно только по решению суда или после исполнения обязательств.
- Рента или пожизненное проживание— может быть указано как “ограничение по пользованию”;— при наличии пожизненного проживающего — продать объект с чистыми правами невозможно.
- Судебные споры и банкротство— проверьте картотеку арбитражных дел на сайте kad.arbitr.ru;— если продавец — в процедуре банкротства, сделку может оспорить конкурсный управляющий.
Проверка продавца: личность и дееспособность
Даже при полной юридической чистоте объекта, сделка может быть оспорена, если продавец не имел права её заключать.
Проверьте:
- Паспорт продавца— оригинал, не просрочен, не повреждён;— не находится в списке недействительных паспортов (можно проверить на сайте МВД).
- Согласие супруга— если объект куплен в браке, требуется нотариальное согласие на продажу;— отсутствие согласия — основание для признания сделки недействительной по иску супруга.
- Доверенность— если продавец действует через представителя, доверенность должна быть:
- нотариально заверена;
- с правом продажи конкретного объекта;
- действующей на дату подписания сделки.
- Проверка дееспособности— в случае сомнений (возраст, состояние здоровья, психиатрический статус), можно запросить справку из ПНД (по согласию);— альтернатива — участие нотариуса при сделке, который удостоверит дееспособность.
Проверка технических характеристик
Нарушения в площади, перепланировке или адресе могут стать причиной отказа в регистрации права или судебных споров.
Что сверять:
- Площадь и адрес— данные из ЕГРН должны совпадать с фактическими характеристиками объекта.— если расхождения более 5%, требуется исправление в Росреестре до сделки.
- Перепланировка— если была перепланировка:
- нужна справка из БТИ;
- при отсутствии согласования — возможен штраф, обязанность восстановить прежний вид.— неузаконенная перепланировка — основание для отказа в ипотеке и отказа от покупки.
- Технический и кадастровый паспорт— документы можно запросить у продавца или через МФЦ/кадастровую палату;— старые техпаспорта (до 2013 года) нужно обновлять.
Судебная и долговая история
Даже при чистом ЕГРН возможны риски, связанные с долгами продавца или участием в судебных процессах.
Что проверять:
- Судебные дела— kad.arbitr.ru — для арбитражных споров;— ГАС «Правосудие» — для гражданских и уголовных дел.— важны споры: о разделе имущества, банкротстве, наследстве, праве на жильё.
- Исполнительные производства— сайт ФССП: fssp.gov.ru.— наличие долгов по кредитам, штрафам, ЖКХ.— если продавец имеет крупные долги — сделка может быть оспорена кредиторами.
- Долги по ЖКХ и налогам— запросите справку об отсутствии задолженностей по:
- коммунальным платежам (от управляющей компании);
- налогу на имущество (от продавца или через налог.ру).— по закону долги по ЖКХ не переходят к покупателю, но бывают сложности с перерасчётом.
Заключение
Проверка недвижимости перед покупкой — это не формальность, а юридически значимая работа, которую должен проводить квалифицированный специалист.
Что обязательно проверять:
- собственника и правоустанавливающие документы;
- отсутствие обременений, арестов и ренты;
- личность продавца, его дееспособность, согласие супругов и доверенности;
- соответствие технических характеристик;
- судебную и долговую историю.
Только после полной проверки можно выходить на сделку. В 2025 году на рынке много юридически нестабильных объектов, особенно в сегменте вторичного жилья. Если вы сомневаетесь — привлекайте юриста. Это дешевле, чем суд.
