Как проходит сделка с недвижимостью: пошагово
Сделка с недвижимостью — это не просто обмен денег на квадратные метры. Это юридически сложный процесс, в котором важно соблюсти форму, сроки, порядок расчетов и регистрацию перехода права. Ошибка на любом этапе может привести к приостановке или отмене сделки. Ниже — пошаговая инструкция, как проходит стандартная сделка купли-продажи недвижимости в 2025 году. Если срочно нужны деньги на юридическое сопровождение сделки, стоит проверить каталог микрофинансовых компаний. Займы онлайн в новых и малоизвестных МФО 2025 помогают найти выгодные условия и оформить займ быстро. Заявка подаётся через интернет, решение принимается автоматически.
Предварительный этап: задаток или аванс
Перед основной сделкой стороны обычно подписывают предварительный договор и передают деньги — в виде задатка или аванса.
Задаток
— это подтверждение намерения заключить сделку. Если покупатель отказывается — деньги не возвращаются. Если отказывается продавец — задаток возвращается в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
— оформляется отдельным договором задатка, где указывается:
- сумма;
- срок заключения основного договора;
- описание объекта;
- паспортные данные сторон.
Аванс
— это предоплата. При отказе от сделки возвращается в полном объёме, если иное не прописано в договоре.
— оформляется распиской или соглашением о намерениях.
Что указать в расписке:
- дату передачи денег;
- паспортные данные сторон;
- сумму (цифрами и прописью);
- описание объекта;
- подписи обеих сторон.
Важно: задаток юридически надёжнее. Он накладывает обязательства и минимизирует риск отказа без последствий.
Подписание договора
Официальное оформление сделки происходит путём подписания договора купли-продажи (ДКП).
Где подписывать:
- в МФЦ — если без нотариального удостоверения;
- у нотариуса — если есть несовершеннолетние, долевая собственность или материнский капитал;
- в банке — при ипотечной сделке;
- у юриста/в агентстве — при сопровождении сделки.
Кто должен присутствовать:
- Продавец и покупатель лично;
- Представители — только с нотариальной доверенностью;
- Супруги (если требуется согласие на продажу или покупку);
- Представитель банка (при ипотеке).
Что указывается в договоре:
- Полные сведения об объекте (адрес, площадь, кадастровый номер);
- Паспортные данные сторон;
- Основание права собственности;
- Условия расчёта;
- Срок передачи объекта;
- Порядок расторжения и ответственность.
Договор составляется в 3 экземплярах: для покупателя, продавца и Росреестра.
Передача денег
Передача денег может быть наличной или безналичной. Важно, чтобы расчёты происходили безопасно, с подтверждением момента передачи.
Основные способы расчёта:
| Способ | Преимущества | Недостатки |
| Банковская ячейка | Физическая защита, доступ по условиям | Комиссия банка, нужно ехать лично |
| Аккредитив | Деньги блокируются в банке до регистрации | Требует участия банка |
| Эскроу-счёт | Используется при ипотеке и новостройках | Не подходит для вторички |
| Безналичный перевод | Удобно, быстро | Менее безопасно без договора |
| Наличные | Моментально, удобно при простой сделке | Риски потери, необходимость расписки |
Безопасная передача:
- Подписывайте расписку о получении денег;
- Фиксируйте расчёты в ДКП;
- Не передавайте деньги до регистрации, если нет аккредитива или эскроу.
Регистрация перехода права
Регистрация — ключевой юридический этап. Только после него покупатель становится собственником.
Порядок действий:
- Подготовка документов:
- договор купли-продажи (3 экз.);
- паспорта сторон;
- согласия супругов;
- документы на объект;
- ипотечные документы (если есть).
- Подача в МФЦ или через нотариуса— возможна подача онлайн через Госуслуги или Росреестр.
- Оплата госпошлины— 2 000 ₽ (физическое лицо);— оплачивается до подачи документов.
- Срок регистрации:
- 7 рабочих дней — стандарт;
- 3 дня — при электронной подаче;
- 1 день — у нотариуса.
- Результат — электронная выписка из ЕГРН с новым собственником.
Завершение сделки: передача ключей, акты
После регистрации сделка считается завершённой, но её финальный этап — передача объекта.
Как оформить передачу:
- Стороны подписывают акт приёма-передачи, где указано:
- дата;
- состояние объекта;
- отсутствие претензий;
- передача ключей, документов, кодов от домофона и т.п.
- Акт составляется в 2 экземплярах.
Когда передавать ключи:
- Оптимально — в день получения выписки из ЕГРН;
- Или — в день регистрации, если расчёт проведён и рисков нет.
Последние действия покупателя:
- Подать документы в УК / ТСЖ для смены собственника;
- Оформить договор на электричество, воду, газ;
- Застраховать имущество (по желанию или по требованию банка).
Заключение
Сделка с недвижимостью — это не просто подписание договора. Это последовательный процесс из пяти этапов:
- Задаток или аванс;
- Подписание договора;
- Расчёты между сторонами;
- Регистрация перехода права;
- Передача объекта и ключей.
Каждый шаг требует внимания к деталям и соблюдения порядка. Если вы не уверены в юридических нюансах — лучше привлечь профессионального юриста. Это защитит от ошибок и сэкономит больше, чем стоит сопровождение сделки.
