Ипотека жилой недвижимости. Её возникновение и прекращение.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ.

Согласно действующему российскому законодательству ипотека - это залог недвижимого имущества, которое уже существует или которое лицо (залогодатель) приобретет в будущем, либо залог принадлежащих этому лицу прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность лица, принимающего имущество или права в залог (залогодержателя) получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за исключениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации.

В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный под ипотечное обеспечение – квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства (купля-продажа, поставка, займ и т.д.).

В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости, когда квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.

В теории гражданского права преобладает точка зрения о существовании двух видов ипотеки: в силу договора (договорной ипотеки) и в силу закона (легальной ипотеки).Подтверждение этой позиции можно найти и в законодательстве. Так, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки.

Договорная ипотека, как следует из самого ее названия, возникает по волеизъявлению сторон гражданско-правового договора в качестве обеспечительной меры исполнения взятых на себя сторонами договора обязательств. Кредитор по соглашению сторон договора получает преимущественное право на получение возмещения своих имущественных потерь, возникших из-за неисполнения должником своих обязательств (как правило, возврату денежных средств, оплате процентов и неустойки). В сделках купли-продажи квартиры чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты). Реже встречаются случаи, когда ипотекой обеспечиваются обязательства продавца, связанные с необходимостью освобождения проданной квартиры от правопритязаний ранее проживающих в ней лиц, и другие случаи.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения. В таком законе обязательно должны быть определены:

1. Случаи возникновения ипотеки.
2. Круг субъектов (тех, кто является залогодателем и залогодержателем по ипотеке).
3. Состав документов, подтверждающих возникновение, существование и прекращение ипотеки.
4. Перечень обязательств, обеспеченных ипотекой.

Институт легальной ипотеки создавался законодателем, прежде всего, в интересах российских банков в целях развития сферы кредитования российской промышленности, услуг, позднее, потребительского кредитования. Необходимо было максимально защитить интересы банков, обеспечить устойчивость возврата кредитов гражданами и предпринимателями. Поэтому, еще в 90-е годы прошлого века были приняты соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1 и ФЗ об ипотеке, ставшие правовыми основами для формирования ипотечного кредитования в России.

Необходимо отметить, что ипотека в силу закона имеет большие преимущества перед ипотекой в силу договора: меньшее количество документов, малый срок государственной регистрации; отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию. В силу уменьшения количества оформляемых документов и их унификации, максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой,недействительными,  а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.

В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает:

1. В соответствии с п.1 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ЕГРП).

2. Согласно п.4 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него.

3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст.488 и ст. 489 ГК РФ.

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, установленных федеральными законами (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п.1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).

 РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ.

 О возникшем праве на заложенное имущество делается специальная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Все указанные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

 ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ.

 Если залогодатель своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателе, регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке подлежит погашению.

Регистрационная запись об ипотеке, как правило, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (РОСРЕЕСТР) на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда,арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Забегая немного вперед, скажем, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке), регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

 ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ.

1. Внесудебный порядок.

В соответствии со статьей 51 ФЗ об ипотеке в случае нарушения обязанной стороной условий заключенного с залогодержателем договора на предмет залога может быть обращено взыскание. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное имущество, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 этого закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 55предусматривает, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором,влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной, если права залогодержателя удостоверены при ее помощи.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допускается по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Далее подробно на внесудебном порядке обращения взыскания мы останавливаться не будем, так как пункт 5 этой же статьи закона предусматривает, что: «5. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:

1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу».

Таким образом, в случаях, обращения взыскания на жилое помещение, принадлежащее физическому лицу, применяется только судебный порядок взыскания, что в рамках нашей статьи вызывает наибольший интерес.

2. Судебный порядок.

Статья 54 ФЗ об ипотеке предусматривает, что: «Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм,исчисляемых в процентном отношении,должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации,если таковые необходимы».

В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

 РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА.

 Согласно статье 56 ФЗ об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с этим законом, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев).

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации и статьей 57 ФЗ об ипотеке.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. В настоящее время это Федеральная служба судебных приставов России.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети«Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (примечание: дело в том, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз, при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели).

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 ПРАВО ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ИМУЩЕСТВА

В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то в течение 10 дней после объявления об этом,залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования,обеспеченные ипотекой этого имущества.Ипотека в этом случае прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

 ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ.

В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса:возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья,находящегося в залоге у кредитора?

В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст.95 Жилищного кодекса РФ (далее– ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда». То есть по смыслу ст.95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Однако, складывающаяся правоприменительная практика говорит о другом. Данные лица выселяются из заложенных квартир без предоставления иного жилого помещения.

Если не вдаваться в юридические тонкости, то позиция правоприменительных органов состоит в том, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов новому собственнику, данное жилье перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».

Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение. Этого может не произойти.

18.10.13 

 Автор: ООО «Кредит-Эстейт»

 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!